‘Можно ли продавать доли в квартирах-студиях? И насколько это популярно на рынке? Какие существуют ловушки для таких сделок и каково распределение долей в студиях? Можно ли проводить сделки через делегатов?
Ответы юристов (1)
Долю в однокомнатной квартире можно продать так же, как и долю в обычной квартире. Продажа доли в однокомнатной квартире предполагает переход прав на долю в общем имуществе. Для этого необходимо заключить договор купли-продажи и договор купли-продажи доли, который в свою очередь должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, землеустройства, картографии (Росреестр). Российской Федерации (статьи 244 и 245). В договоре должны быть прописаны все условия сделки, включая цену и способ оплаты, положение и переоформление документации на акции, обязанности сторон и другие основные условия. Сделки также могут совершаться через представителя, в этом случае необходимо удостоверить нотариальную доверенность на совершение сделки (статья 185 Гражданского кодекса). Если вы не находитесь в стране в момент продажи, можно поручить брокеру или родственнику провести сделку от вашего имени. Важно убедиться, что выбранный представитель обладает необходимыми полномочиями и нотариальной доверенностью для совершения сделки. При продаже акций также важно помнить, что могут возникнуть подводные камни, такие как возможные споры, взаимодействие с другими владельцами акций или разногласия. Рекомендуется внимательно изучить документы на предмет их точности с квартирой и получить согласие собственников другой доли на продажу.
Необходимые документы: — паспорт гражданина РФ — — документы, касающиеся квартиры и ее доли (договор купли-продажи, свидетельство о собственности) — — если продажа осуществлялась через представителя, то представитель по сделке.
Гражданский кодекс Российской Федерации: — Статья 244 — Значение и основания возникновения совместной собственности — Статья 245 — Содержание права собственности на одну долю — — Статья 185 — Правомочие сделки.
Задайте вопрос прямо сейчас, и вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ в течение 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Услуги юристов
С помощью наших специалистов вы получите
Служба может оказать помощь в следующих случаях
Студия как доля в квартире
На вторичном рынке жилья в Москве появилась масса небольших студий площадью 12, 14 или 18 квадратов. Они предлагаются к покупке по цене от 3,5 до 5,5 млн рублей. В результате проведенного исследования возникает ряд резонных вопросов, которые стоит задать, прежде всего, мудрому и рассудительному кандидату. Откуда в старом доме взялась новая студия? Что на самом деле стоит за странным и очень привлекательным предложением и чем чревато такое соглашение для потенциального правообладателя?
Делим трёшку на четыре студии
В объявлении будет сказано, что вариант не подходит для ипотеки, потому что все аналогичные предложения характеризуются внешними признаками. Если такое объяснение появится, убедитесь, что речь не идет о продаже студии. На самом деле вам попытаются продать только часть права собственности на квартиру. Иными словами, сделка, оформленная как неипотечная, в итоге обернется всемирным крахом — покупатель рискует стать совладельцем самой обычной коммунальной квартиры.
Вместо комплексной официальной недвижимости, да еще с таким благополучным названием, доброжелательный покупатель приобретет один из самых сложных видов квартирного нежилого жилья. Долевая недвижимость не очень востребована на рынке. На такие объекты даже перестали приходить посетители и регистрировать акции. Рыночная стоимость акций гораздо ниже, чем сообщения об изолированных комнатах, гостиных, малосемейках, актуальных студиях и свободных планировках. События понятны — финансовые потери составляют до 30 % от стоимости сделки.
Именно так безжалостные маклеры приобретают квартиры (или напрямую договариваются с собственниками жилья о реализации объектов в рамках сомнительных планировок) и делят их на условные секции. Из типовой трехквартирной квартиры маклер легко делает четыре студии. Однако по правилам государственного учета они все равно считаются одной квартирой. Псевдостудии не имеют отдельного номера земельного участка. Государственная политика направлена на искоренение этого первого явления. Несколько лет назад на законодательном уровне было принято принципиальное решение, запрещающее создание новых совместных квартир.
Жильё под видом студий
Во многих случаях безжалостные посредники даже не скрывают, что продают долю в квартире. Однако при продаже ловкие посредники регулярно вводят в заблуждение наивных клиентов, совершенно забывая предоставить достоверную информацию и проинформировать их обо всех оттенках правового статуса объекта. Например, о том, что существуют ограничения на свободное перемещение по дому, дальнейшая перепродажа невозможна без разрешения других однокомнатных. Кроме того, общий участник-собственник должен получить разрешение от соседа, когда хочет прописать на своей площади квартиранта или дальнего родственника родителей.
Опыт взаимодействия показывает, что мошенник за словом в карман не лезет. В возражениях и контраргументах мошенникам есть подходящие слова и фразы, которые искажают реальность и исключают возможность возникновения проблем. . Помните — все важные решения в «коммунальном пространстве» принимаются коллективно, с обязательным уведомлением.
Канализация у кровати или реальный случай из практики
Недавно ко мне обратился потенциальный клиент с просьбой оказать юридическую поддержку при продаже и покупке студии-новостройки в Новой Москве. На просмотре объекта меня встретил подрядчик в сопровождении представителя застройщика. Как выяснилось позже, дерзкий посредник пообещал собственнику объекта немедленную сделку на очень выгодных условиях и договорился с подрядчиком о продаже многокомнатной квартиры на первом этаже по принципу for-sale. Во время демонстрации продавец красноречиво рассказал о перспективах судебного решения о выделении той или иной площади законным владельцам, даже в местах общего пользования. По его словам, часть коридора в будущем также будет принадлежать покупателю на законных основаниях. Свою позицию брокер подкрепил разработанными строительными планами по переоборудованию объекта. Для санитарных нужд были установлены лотки и унитазы, в другом углу разместили миниатюрную кухонную мойку, а невидимая пунктирная линия позволила потенциальным клиентам оставлять коридор на ночь в кэше. Согласно тому же документу, на полу можно без проблем проложить инженерные коммуникации. При этом агент заверил всех присутствующих, что подобную перепланировку можно легко узаконить.
На самом деле из труб под кроватями вытекали сточные воды. Перенос влажных зон, таких как туалеты и душевые в каждой комнате, — это капитальный ремонт. Он является незаконным и подлежит легализации и утверждению с помощью значительных усилий и финансовых вложений в исключительных случаях. В умной презентации посредник не упомянул, что если кто-то из соседей сообщит об изменениях в жилищную инспекцию, начнется настоящий коммунальный ад. Владельцев студии, скорее всего, заставят вернуть все в первоначальное состояние. Для этого придется убрать ненужные перегородки, незаконные туалеты и душевые из всех комнат. Еще один кошмар — если в какой-то момент вся эта канализационная конструкция лопнет. Как управляющая компания или сантехник жилищного кооператива будут ее чинить?
В очередном взаимном резком споре мне пришлось применить весь свой природный дар убеждения, чтобы предотвратить неминуемое разрушение. В условиях крайне ограниченного бюджета и под влиянием рекламы у клиентов сложилось неверное впечатление о таком виде дома. И только благодаря веским аргументам и огромному словарному запасу мне удалось спасти ситуацию, выведя заказчика из состояния гипноза и апатии.
Часть квартиры
Кстати, гениальный план захватчиков действительно сработал — кухню на момент посещения испытуемых уже пообещали выкупить несчастные супруги у государства. Они ждали полного состава участников. Подобные сделки поистине удивительны. Ведь даже поверхностного взгляда достаточно, чтобы все эксперты оценили ситуацию, поняли замысел и показали все неясности и шероховатости процесса. Но очевидно, что независимых покупателей экспертное мнение не смущает.
Изучите продавца — проверьте брокера
Иными словами, покупая долю в квартире, вы соглашаетесь въехать в нее и жить с незнакомыми людьми, от которых во многом зависит ваше решение. Кстати, отказ от рыночных прав, о котором говорят безжалостные маклеры, — это уловка. Как только один из собственников перепродает свою долю, она автоматически аннулируется. В общем, первое, что нужно сделать при покупке квартиры, — найти надежного брокера, который дорожит своей репутацией и может грамотно отстаивать позицию и интересы клиента.
Маленькая, но своя: что нужно знать перед покупкой студии
Небольшие студии удачно расположены на рынке и в квартирах в современных новостройках. Обычно они составляют небольшую часть от общего количества квартир, так как не подходят для большинства среднестатистических семей из-за своих весьма скромных размеров. Однако у студий есть своя лояльная аудитория благодаря низким ценам. Мы попросили наших брокеров выбрать, какие студии в столичном регионе сейчас представлены на рынке, сориентироваться по ценам, а также по подходящему размеру и планировке таких помещений.
Студии — самое доступное предложение на рынке жилья. В среднем студия в крупной столичной новостройке стоит 4,7 млн рублей, при минимальном рыночном бюджете в 3,22 млн рублей и максимальном в 7,7 млн рублей. Низкая стоимость студии — это лишь малая толика, — объясняет Мария Линецкая, генеральный директор компании «Метриум». — Если посмотреть на стоимость квадратного метра, то она выше, чем в многокомнатных квартирах. Например, средняя стоимость студии эквивалентна 187,5 000 рублей в большей части, а многокомнатной квартиры в той же категории — 158,0 000 рублей». Основные правила ценообразования на рынке недвижимости таковы. Чем меньше площадь квартиры, тем дороже «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании квартир с комнатами-студиями, так как стоимость квадратного метра дороже и выгоднее».
Студии в Подмосковье стоят в 1,5-2 раза дороже, чем в Москве (пусть и не только в отдаленных районах). По данным «Метриум», в Подмосковье можно найти студии менее чем за 1 миллион рублей. Например, студия без отделки площадью 17,94 кв. м. в ЖК «Чеховский посад» в Чехове стоит всего 888 000 рублей. По такой же цене здесь продается студия площадью 24 кв. м. ЖК в Звенигороде «Восточный». 25 кв. м в ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловский Студийный район стоит 1,18 млн рублей.
Оптимальный размер студии — около 23-27 кв. м. Кухня должна занимать около 19-23 кв. м. Площадь ванной комнаты, совмещенной с туалетом, должна составлять не менее 3,5-4 кв. М. Средний размер студии в Москве составляет 25,1 кв. м, что, как правило, является оптимальным размером. Но есть, конечно, студии и меньших размеров. Самые маленькие студии в новостройках старой Москвы имеют площадь 18,5-19 кв. м (например, Level Amurskaya Plan). Однако есть и совсем маленькие — 16-17 кв. м. Сегодня такие квартиры можно встретить в планировках на окраинах Москвы или на границах старой Москвы, но в жилых комплексах. Например, самый компактный апакт сейчас продается в ЖК «Крекленд».
В некоторых проектах 33 квадратных метра — это полноценная «однушка», в других — студия. Часто в прайсах или проектных декларациях студии и «однушки» не рассматриваются отдельно. Поэтому для разделения часто используется ограничение в 32 кв. м. Объекты с меньшей площадью относятся к студиям, а с большей — к квартирам. Но, конечно, такое деление очень условно, — говорит Дмитрий Таганов.
Сегодня появились предложения по так называемым «квазистудиям», которые на самом деле не являются отдельными квартирами. Как пояснил Константин Ламин, брокер бюро недвижимости Century 21 Panorama Realty, это площадки под обычные квартиры, как правило, на первом этаже. Фактически, в данном случае они оборудованы в холле квартиры, в данном случае за счет установки кухни и зоны санузла. «Эти объекты продаются как доля в праве собственности на квартиру, со всеми юридическими особенностями, вытекающими из владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.
Брокерам рекомендуется отказываться от домов, где 15-25% предложения приходится на студии. Мария Литинецкая считает, что такой мануфактурный подход к строительству квартир в конечном итоге приводит к заурядной перенаселенности, а это, в свою очередь, к тактическим очередям в лифты, отсутствию парковки и прочим неудобствам. Желательно, чтобы на каждом этаже было не более 6-8 квартир.
Студии меньше по площади, чем «однушки», и поэтому стоят дешевле. Однако стоимость их аренды вполне сопоставима с ценой спальной квартиры. Это означает, что владельцы быстрее возвращают вложенный капитал и начинают получать прибыль. Поэтому студии идеально подходят для получения пассивного дохода от аренды, так как они быстрее приносят прибыль. При условии, что студия сдается исключительно в аренду, эксперты советуют приобретать вещи с отделкой от производителя, так как самостоятельный ремонт обходится как минимум в треть стоимости. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на квартиры-студии — бюджет покупки на 5-10 % меньше, чем для многоквартирных домов, а на стоимость аренды не влияет тот факт, что комнаты нельзя зарегистрировать.
Особое внимание следует уделить выбору планировки студии, так как перед покупателями встанет задача приобрести максимум 22-26 кв. м. От покупки «вагонки» желательно отказаться. Например, рядом с ней найдется место для прохода, ведь расстояние между противоположными стенами не позволяет разместить раскладной диван. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами. При такой планировке единое пространство можно разделить перегородками, создав две комнаты», — советует Мария Литинецкая.
Эксперты также рекомендуют выбирать квартиры с высокими потолками. В этом случае можно создать подиум в студии (например, в спальне). Это не только разделит квартиру поясами, но и послужит местом для хранения. А если высота потолков позволяет — можно организовать в квартире второй уровень или большую антресоль. Выбирая студию, стоит обратить внимание на наличие мест для хранения в доме или на этаже. Это поможет не заполнять и без того компактное помещение вещами, которые уже отслужили свой сезон. Студии — это, как правило, квартиры без окон и мест для хранения. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном, выходящим во двор. Потому что единственная комната будет одновременно и гостиной, и спальней», — советует директор компании „Новострой“. — Дополнительным преимуществом является наличие лоджии или балкона — его можно использовать для сохранения вещей или в некоторых случаях объединить с комнатой, чтобы расширить пространство.» Эксперты говорят, что одна из стен не является основанием для покупки студии рядом с лифтовым помещением. В таких квартирах можно поинтересоваться, как открывается и закрывается дверь лифта. В типовой квартире, как правило, кухня примыкает к лифтовому колодцу, в студии же все пространства и такое соседство вызывают дискомфорт.
Как зарабатывать на делении квартиры на студии без вложений
По словам Дмитрия, спрос на крошечные дома вечен, редко бывает сезонным и слабо зависит от решений рынка недвижимости и спадов.
В то же время они ищут бригаду для выполнения базового ремонта. В данном случае под «базовым» понимается окончательный ремонт зала (укладка пола, покрытие пола, шпаклевка стен, обои, потолок и освещение), разводка коммуникаций и электричества в помещении и возведение сантехнических перегородок. Блоки в каждой комнате. После этого начинается ремонт. На это потребуется примерно 150 000-300 000 рублей из ваших собственных средств. Если вы не хотите делать даже минимальные вложения, то можете выполнить ремонт за счет этих средств, дождавшись задатка от потенциального покупателя.
PS Важно отметить, что жилищное законодательство в разных регионах отличается. Например, в Алтайском крае каждая студия не может быть официально признана отдельной квартирой и поэтому формально признается долей в квартире, и в связи с этим некоторые покупатели, не желающие иметь дело с долевой собственностью, отсеиваются.
Как только покупатель найден, каждый из них предлагает достроить студию по своему усмотрению. В идеале нужно заранее получить от строителя подробную смету, рассчитанную по каждому виду работ, которые предстоит выполнить. Здесь вы также можете заработать дополнительные деньги, добавив к смете 10-15 % самостоятельно.
Утвердив все проекты и согласовав нюансы, назначьте дату сделки, когда все будущие владельцы квартиры и продавец должны встретиться, и каждый покупатель в этом районе подпишет с продавцом договор на оформление права собственности и получит долю квартиры пропорционально квадратным метрам со своей стороны. Другими словами, в случае с предлагаемым общежитием это будут две доли по 2/7 и две доли по 3/14.
Итоговая прибыль зависит от ряда факторов, в том числе от конечной цены студии и общей стоимости квартиры. На примере общежития: стоимость квартиры: 3,4 млн руб.
Расходы на базовый ремонт: 250 000 рублей.
Расходы на перепланировку, торговые и рекламные согласования: 20 000 рублей.
Сроки реализации подобных проектов составляют 1-3 месяца. Рассчитывать годовой % прибыли бессмысленно, так как никаких средств фактически вложить нельзя.
Лично я считаю, что существуют риски и факторы, которые могут повлиять на судьбу и даже провал подобных проектов. Однако сам подход мне кажется интересным. По сути, в данном случае вы выступаете в роли посредника между незнакомыми людьми, которые хотят купить дешевую жилплощадь, и владельцами квартир, которые хотят их продать, но [не могут/не хотят] заключить сделку. Квартира разделена на студии.
Я получил этот опыт для себя и постараюсь реализовать подобный проект в ближайшем будущем.
Как всегда, я буду держать вас в курсе результатов моей телеграммы. Зарегистрироваться.
Что такое квартира-студия
Каждый, кто искал жилье для аренды, слышал о квартирах-студиях. Но чем они отличаются от обычных «однушек» или «двушек»? В статье мы попытаемся разобраться.
Поскольку спрос и, соответственно, цены на недвижимость с годами растут, покупатели все чаще пытаются сэкономить и приобрести квартиры меньшей площади. Благодаря этой тенденции появились квартиры без перегородок — идеальный вариант, если вы живете один. Если же нет, то они будут печальными. Но обо всем по порядку.
Kвapтиpa-cтyдия: чтo этo тaкoe
Квартиры-студии — это комнаты с пустым пространством без перегородок. Это значит, что вы входите и видите все помещение целиком — коридоры и прихожие не предусмотрены. Также двери не загораживают обзор — в большинстве случаев они установлены только в ванной комнате.
Гостиная объединена с мини-кухней, а рядом со спальней обычно есть какой-нибудь стеллаж, отделяющий кровать от зоны отдыха. В большинстве случаев кухня находится рядом с входом, а «спальня» — сзади.
Наиболее распространенными заменителями денег в разных странах являются животные: коровы, лошади, овцы и другие животные.
Виды студий
Студии бывают двух типов: рабочие и непроектные.
Первые строятся изначально по готовым планам. Скорее всего, они просуществуют не более 5-10 лет. Это связано с тем, что в это время начал расти спрос на недорогие дома. В большинстве случаев квартиры без перегородок находятся в новостройках или домах эконом-класса, но они могут встречаться и в пентхаусах и отличаться большей площадью.
Когда все перегородки снесены, результатом регенерации становится взрывной вариант. Такие операции — довольно прибыльный бизнес. Представьте: «двушку» или «трешку» можно условно купить за 6-7 миллионов рублей, отреставрировать и сделать недорогую «косметику», а две студии продать за 4-5 миллионов рублей.
Единственный недостаток — перепланировка требует много времени и сил, а также соблюдения ряда условий и согласований с БТИ, МЧС и другими инстанциями. Перепланировка регламентируется статьей 25 Закона РФ. В частности, не допускается изменение только несущих стен и опорных конструкций. В случае нарушения владелец вынужден восстанавливать квартиру до прежнего состояния. Это означает значительные расходы.
Приобрести недвижимость без помощи кредитного фонда бывает непросто. В Совкомбанке есть несколько выгодных ипотечных программ. Процесс рассмотрения заявки занимает не более двух минут, а решение принимается в течение 30 минут.
Я хочу оформить ипотечный кредит, отличаются ли у вас условия, документы и процентные ставки? Совкомбанк предлагает кредиты на самых выгодных условиях. Ипотечная программа помогает людям с разными потребностями и финансовыми возможностями приобрести квартиру своей мечты. Простая бюрократия и широкий спектр возможностей приближают вашу мечту к реальности.
Чем студия отличается от квартиры
Даже если вы найдете относительно большую студию, она, скорее всего, будет меньше, чем средняя квартира. Поселковые дома начинаются от 28 квадратных метров, но больше или меньше — редкость.
Только ванные комнаты отделены от общих помещений. Все остальные помещения (кухня, спальня, гостиная) объединены в единое целое.
Когда архитекторы создают проект многоэтажного жилья, учитываются даже самые мелкие детали.
Для однокомнатных квартир планировка упрощена — архитектор лишь указывает, где расположены ванные комнаты. Остальное пространство можно распределить по своему усмотрению.
Студии получаются более светлыми, поскольку ничто не препятствует рассеиванию света.
С точки зрения закона, квартиры без перегородок ничем не отличаются от других помещений — проданных, купленных, подаренных и т. д.
Какой тип жилья подходит для ипотеки
Плюсы и минусы
У однокомнатных квартир есть свои преимущества и недостатки.
В среднем на 20 % дешевле «двушек» с такой же площадью и аналогичным расположением. Если вы хотите немного сэкономить, вам не придется беспокоиться об уникальной планировке и небольшом пространстве. Такие квартиры очень подходят.
Гостиную можно использовать по своему усмотрению. Для разделения используйте мобильные перегородки, мебель разных цветов и даже высоты. Например, отделите спальные зоны, поставив кровати на небольшие плинтусы.
Часто в квартирах без перегородок есть большие окна, через которые проникает много света. За счет отсутствия препятствий пространство становится гораздо лучше.
Если у вас большая семья, вы привыкли к простору или у вас много громоздкой мебели и утвари, студия вам не подойдет.
Перегородки в квартире также имеют большое значение. Ведь они не позволяют распространяться запахам, пыли и грязи. Без них это может стать проблемой. Например, грязь из коридора может попасть на вашу кровать. Или после приготовления карри подушки будут пахнуть карри целую неделю.
Кому подходит квартира-студия
Отсутствие перегородок делает это жилье довольно специфическим и подходит не для всех.
Одинокие молодые люди. В студиях достаточно места для одного человека, и при необходимости все можно организовать.
Люди, которым нравится пространство. Если вы не очень любите маленькие пространства, то стандартная квартира без перегородок вам вряд ли подойдет. Советуем обратить внимание на более просторные планировки, или «двушки», площадью 50-100 квадратных метров.
Молодые пары. Если молодая семья или пара хочет приобрести недвижимость, но не располагает большими средствами, квартира без перегородок — не самый худший вариант. Такие квартиры достаточно просторны для комфортного проживания двух человек.
Семьи с детьми. Если два человека в хороших отношениях могут какое-то время терпеть друг друга, не прячась в разных комнатах, то при появлении детей целесообразно переехать в жилье с большим пространством и перегородками. Таким образом, каждый член семьи сможет иметь свое собственное пространство.
Стоит ли инвестору брать студию
Существует множество вариантов инвестирования, включая золото, доллары, ценные бумаги и депозиты. Одним из самых популярных способов сохранить и приумножить деньги остается покупка недвижимости, которая может стать отличным способом сохранить деньги и увеличить стоимость вашего имущества.
На стоимость квартиры влияет множество факторов, включая конъюнктуру рынка, состояние ремонта, удаленность от центра, площадь, этажность, соседи, инфраструктура и другие аспекты.
Все эти факторы необходимо учитывать, чтобы определить, будет ли недвижимость приносить доход, хотя справедливости ради стоит отметить, что студии могут приносить доход быстрее из-за более низкой средней стоимости.
Однако есть и тонкие различия. Рынок аренды состоит из разных категорий покупателей. Если вы инвестируете в недвижимость без отдельных комнат, вы можете сдавать ее молодым людям, студентам, музыкантам и фрилансерам. Однако более зрелые арендаторы и семьи с детьми вряд ли будут заинтересованы в этом.
detector