Профессионалы отмечают значительное увеличение спроса на недвижимость по сравнению с прошлым годом. С октября 2020 года рост составил 14 %. Для сравнения, в октябре 2019 года рост составил всего 6 %. Эксперты объясняют это тем, что активы остаются одним из самых привлекательных инструментов для сохранения и приумножения капитала.
Поэтому далее рассмотрим, как правильно выбрать квадратный метр и получить максимальную отдачу от своих инвестиций.
Раз, два, три.
На первый взгляд, значительная часть потребителей недвижимости выбирает комнатные квартиры в качестве инвестиций для перепродажи и сдачи в аренду. Это подтверждает исследование портала «olx. nerukhomist», который проанализировал все сделки с жильем. Согласно статистике, 58 % сделок на рынке относятся к однокомнатным квартирам, а наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные квартиры (34 %, наименьшей популярностью пользуются трехкомнатные квартиры).
В то же время, несмотря на популярность однокомнатных квартир на рынке, эксперты рекомендуют обратить внимание на двухкомнатные квартиры как на лучший вариант для инвестиций.
Цена и инвестиционная привлекательность
Второе, на что следует обратить внимание инвесторам, — это ценовая политика рынка недвижимости и ежегодный рост стоимости жилья. С сегодняшнего дня средняя стоимость квадратного метра жилого комплекса финансового класса в столице составляет 24, 600 грн. для категории комфорт — 34, 266 грн. в категории бизнес — 55, 114 грн. В среднем цены в Гривне в октябре выросли на 14% по сравнению с осенью прошлого года. В пригороде Киева брокеры отмечают, что цены на новостройки выросли на 20-25% и более в зависимости от удаленности от столицы, в среднем до 16, 500 грн за м2. Таким образом, загородная недвижимость обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью с точки зрения стоимости и дохода.
Надежность производителя
В-третьих, это надежность застройщика. Инвестиции на этапе строительства являются наиболее выгодными. Разница между первым и вторым постом в эксплуатации колеблется от 25 % в пригороде до максимум 30 % в столице, с задержкой в один-два года. Таким образом, инвестиции на этапе строительства — это долгосрочные вложения, и поэтому нужно быть уверенным в строительной компании, чтобы не подменить собой прибыль. Желательно проверить историю производителя. Это можно сделать с помощью профильных ресурсов. Например, историю деятельности производителя на рынке можно найти на портале lun.ua. Также рекомендуется ознакомиться с последними оценками строительных компаний «Минфин» и «Новое время».
Инфраструктура.
Четвертый элемент в этом списке — развитие инфраструктуры. Брокеры отмечают, что вся торговля идет на руку, так как значительная часть покупателей обращает внимание на наличие супермаркетов, аптек, школ и садиков рядом с комплексом. Развитие инфраструктуры влияет на повышение покупательского спроса на недвижимость в конкретной локации.
Комфорт и удобства в жилых комплексах
Пятое, но не менее важное направление — благоустройство жилых комплексов. Как отмечают брокеры, от комфорта и качества благоустройства зависит ценообразование дома, а его ликвидность в конкретном жилом комплексе составляет около 20 % от его стоимости на вторичном рынке недвижимости.
Поэтому тем, кто решил инвестировать в недвижимость, рекомендуется обратить внимание на двухкомнатные квартиры в пригородах столицы, таких как Ирпень, Боярка и Бровары. Там вы сможете вложить деньги в жилую недвижимость по более низкой цене, чем в Киеве, с доходностью 10-15 % сверх вложенных средств.
Например, рассматривая направление Ирпень, среди прочих существенно отличается строительная группа «Синергия», которая работает на рынке недвижимости уже 10 лет, за это время было выделено семь жилых комплексов. Эти показатели позволили «Синергии» опередить 10 крупнейших производственных компаний Украины, утверждают авторы издания «Новое время» совместно с крупнейшим онлайн-порталом недвижимости «lun.ua».
С сегодняшнего дня вторую очередь ЖК «Сити-Парк», стоимость квадратного метра в которой составляет 15 500 гривен, следует рассматривать как инвестицию в «синергию» BG. По прогнозным данным, основанным на колебаниях рыночных цен и уже наглядном примере первой очереди «Сити Парка», цена квадратного метра «Сити Парка 2» после запуска в четвертом квартале 2021 года составит 22 000 гривен. В среднем инвесторы будут зарабатывать 28 % в год.
Следовательно, деньги должны делать деньги, а недвижимость — это особая гарантия сохранения и приумножения инвестиционного капитала. Вы — выгодная инвестиция.
Оптимизируйте налогообложение при перепродаже жилья: регистрация ИП на УСН или декларация за прошлый год как физ.лицо?
Как лучше всего избежать налогов и штрафов при перепродаже дома? Вы можете открыть индивидуальное предприятие и задекларировать прошлогодние сделки по ставке 13 %, а новую продажу задекларировать по ставке индивидуального предпринимательства или открыть индивидуальное предприятие и задекларировать все прошлые сделки по ставке 15 %. Однако в этом случае вы должны подать декларацию от индивидуального предпринимательства в 2021 году и открыть индивидуальное предпринимательство до 1 декабря этого года, чтобы избежать перерасчета налогов и штрафов.
Ответы юристов (2)
Согласно действующему законодательству РФ, при перепродаже жилых квартир на территории РФ действует налоговая ставка в размере 13% от стоимости каждой квартиры (если она принадлежит менее 3 лет) или 0) % (если она принадлежит более 3 лет). Однако если эта деятельность рассматривается как бизнес, то налоги взимаются по другим ставкам и налоговым режимам.
1) Чтобы избежать штрафов и налоговых санкций, лучше всего открыть индивидуальное предпринимательство и декларировать все предыдущие операции (и новые продажи) по ставке 15% ОСН или 6% УСН (подоходный налог). Обратите внимание, что при выборе налогового режима УСН вам придется платить квартальные авансовые платежи (АП), если ваш доход превышает 6 млн рублей в год. Кроме того, вы должны обеспечить правильное оформление всех бухгалтерских документов, таких как счета-фактуры и чеки.
(2) Если вы выбираете упрощенную систему налогообложения, то ИП необходимо открыть до начала налогового периода, то есть до 1 января. Это связано с тем, что если ИП будет открыт после 1 января, то декларация за 2021 год будет подана только в 2023 году.
Прежде чем принимать решение о ведении индивидуальной предпринимательской деятельности и выборе режима налогообложения, рекомендуется проконсультироваться с профессиональным налоговым консультантом или юристом, специализирующимся в этой области.
Для решения данного вопроса необходимы следующие документы
Что касается вопроса №1, то для получения конкретных рекомендаций по вашей ситуации рекомендуется обратиться к юристу или налоговому консультанту.
Вопрос №2 — Согласно законодательству, если налогоплательщик становится индивидуальным предпринимателем, он обязан сообщить об этом в налоговые органы в течение пяти рабочих дней. Поэтому, если вы планируете открыть индивидуальное предпринимательство, вы должны сделать это в указанный срок. Открытие индивидуального предпринимательства позволяет декларировать все свои доходы по ставке 15 %, но при этом необходимо соблюдать требования Налогового кодекса, включая регистрацию, ведение бухгалтерского учета и т. д.
Для решения этого вопроса необходимо предоставить полный перечень документации и информации о продаже квартиры, включая дату продажи, данные покупателя, сумму продажи и варианты продажи (делегат, прямой). Как и в Российской Федерации, согласно ЕГРН и другой информации, перепродажа недвижимости является налогооблагаемой операцией.
Согласно законодательству, физические лица, занимающиеся перепродажей жилья, могут платить налог по ставке 13% от дохода или 35% от разницы между доходами и расходами по такой деятельности, которая должна учитывать соответствующие затраты. Если налоговые органы признают эту деятельность бизнесом, то, согласно закону, в случае уклонения налогоплательщика от уплаты налога он может быть обложен налогом по ставке 13% с пожизненным взысканием 20% от суммы налога.
Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется обратиться за советом к компетентному бухгалтеру или юристу, специализирующемуся на налоговом и гражданском праве. Они помогут вам выбрать оптимальный вариант уплаты налога и избежать санкций.
Статьи, применимые к данному документу: 1) Гражданский кодекс Российской Федерации: статьи 130, 130. 1, 131, 420, 421, 549; 2) Налоговый кодекс Российской Федерации: статьи 45, 46, 54, 55, 346, 346. 13; 3) Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»: статьи 4, 5, 6, 8, 13, 14.
Отвечая на вопрос, отметим, что согласно российскому законодательству, перепродажа жилья с целью получения прибыли может быть признана предпринимательской деятельностью, по которой необходимо уплачивать налоги.
1) Поэтому, чтобы избежать санкций и неуплаты налогов, целесообразно сначала зарегистрироваться в качестве ИП на упрощенной системе налогообложения (доходы — расходы) и задекларировать все предыдущие сделки как физические лица (13%). При этом при следующей продаже подайте заявление с коэффициентом ЕСН от индивидуального предпринимателя.
(2) Если вы решили задекларировать все предыдущие операции с коэффициентом ЕСН 15 %, вы должны убедиться в отсутствии нарушений предыдущего налогового законодательства, так как могут быть применены санкции. Кроме того, вы должны предпринять все необходимые шаги для регистрации индивидуального предпринимательства до 1 декабря, чтобы вы могли подать декларацию 2021 от индивидуального предпринимателя.
В любом случае, для получения более подробных советов по налогообложению и регистрации ИС рекомендуется обратиться к эксперту в этой области.
1) Правовые нормы, которые могут быть применены для решения данного вопроса: — Статья 346.12 Налогового кодекса РФ. Регулирует налогообложение доходов физических лиц при перепродаже имущества, в том числе недвижимости, разрешенной налоговыми органами. Бизнес. — Статья 30.3 Налогового кодекса РФ определяет порядок подачи декларации о доходах физических лиц при осуществлении предпринимательской деятельности. — Статья 15.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Определяет налоговую ставку за налоговый период, проведенный индивидуальным предпринимателем.
(2) В данном случае, исходя из конкретных обстоятельств вашего дела и требований Налогового кодекса, целесообразно обратиться к юристу или налоговому консультанту за конкретными советами и рекомендациями. Однако важно помнить, что при регистрации индивидуального предпринимательства и начинающего бизнеса необходимо учитывать все налоговые и финансовые обязательства, включая авансы и чеки. Будьте внимательны и делайте все в соответствии с требованиями законодательства.
Налог на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи
12. 02. 2014 Налоговая служба печати придумала новый источник пополнения бюджета за счет сбора с граждан. Исследуется возможность выборочного применения освобождения от налогообложения доходов от продажи дома, когда владение домом происходит в течение трех лет. И хотя речь идет о так называемой перепродаже недвижимости, это может касаться каждого.
Впоследствии Министерство финансов приступило к обсуждению вопроса о налогообложении граждан, приобретающих дома для продажи. Возможность изменения налогообложения граждан, покупающих жилье в инвестиционных целях, в настоящее время обсуждается, как представил глава Минфина Антон Силуанов на недавней встрече с журналистами. Речь не идет о принятии соответствующих поправок в закон, а только об обсуждении возможности регулирования некоторых правил. Человек может владеть несколькими помещениями (это квартиры, дома, садовые домики, дачи, комнаты в квартирах, доли в недвижимости). В настоящее время ситуация такова, что через три года после приобретения этих объектов их можно продать без уплаты налогов. Фактически, если продается недвижимость, находившаяся в собственности более трех лет, то вырученные от продажи средства не облагаются налогом на прибыль (п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Это означает, что налог платить не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), а также заполнять и подавать налоговую декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ). Если гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, он обязан уплатить налог с дохода в бюджет. Для этого необходимо самостоятельно рассчитать налог (подпункт 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ) и представить в налоговую инспекцию справку 3-НДФЛ. При определении суммы налога можно учесть налоговый вычет по налогу на недвижимость (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ), то есть налоговый вычет, предоставленный в целях уменьшения налоговой базы (дохода по месту жительства) (подпункт 2 пункта 2 статьи 228 Налогового кодекса РФ).
Таким образом, при продаже имущества по истечении трехлетнего срока владения налог не уплачивается, налог уплачивается до истечения трехлетнего срока (с учетом имущественного вычета).
И вот финансовое министерство задумалось, как разделить правила налогообложения при продаже недвижимости для тех граждан, кто по каким-либо причинам продает свое жилье, и для тех, которые продажу недвижимости превращают в инвестиционную деятельность. При этом финансисты соглашаются, что продажа одного жилья вообще не должна рассматриваться как объект налогообложения. Т. е. одну квартиру возможно разрешат продавать без налога и до истечения трех лет. А вот при массовой купле-продаже недвижимости было бы справедливо облагать любые сделки, в том числе по истечении трехлетнего периода с момента его приобретения, т. е. без любых льгот. Как будут в перспективе расценены такие операции – как вложение средств и инвестиции с последующим налогообложением «инвестиционных доходов» или как некий «бизнес», покажет время. Однозначно министерство задумалось о том, что подобные сделки не имеют прямого отношения к тем нормам, которые закреплены по налогу на доходы физлиц и которые призваны стимулировать граждан к самостоятельному приобретению жилья для улучшения своих жилищных условий. Таким образом, государство пытается заставить обратить внимание физических лиц на другие формы инвестиций. Например, в будущем преференции могут получить инвесторы в ценные бумаги, владельцы мелких пакетов ценных бумаг и паев. Налоговый учет и отчетность В бераторе «Налоговый учет и отчетность» собрана воедино и правильно систематизирова полная и подробная информация о том, как организовать и вести налоговый учет. Узнайте больше >>