Исполнителем (лицом, выполняющим задание или оказывающим услугу) всегда будет управляющая компания с лицензией на управление МКД. Это следует из части 1 статьи 162 Федерального жилищно-коммунального кодекса РФ.
| Договор управления многоквартирным домом заключается вместе с управляющей организацией. Он предоставляется с составлением А, который дает лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом с использованием системы в письменной или электронной форме в соответствии с требованиями ЖК РФ. Единый документ, подписанный частью. |
Заказчиком по договору управления (лицом, для которого выполняются работы или услуги) может быть как собственник жилого помещения, ТСЖ, ЖСК или иной потребительский кооператив, так и производитель квартир.
Как ни странно, но ТСЖ/ЖСК может заключить договор управления с УО. В этом случае подход к управлению не меняется. Юридически МФБ может управлять ТСЖ/ЖСК (или другим потребительским кооперативом), но на практике вся деятельность по управлению МФБ возлагается на УО.
В соответствии с договором управления УО обязуется
| Существует мнение, что договор управления, заключаемый УО для управления МФБ, может быть заменен договором доверительного управления (ДДУ), как это предусмотрено главой 53 Закона РФ. Это неверно, поскольку это два разных договора с разным правовым регулированием и целями. Договор управления заключается между УО и собственником (в некоторых случаях от имени ТСЖ) и заключается на основании заявления собственника о выборе способа управления общим имуществом МФБ. Собственник не передает общее имущество в управление IDS, и имущество не передается в фактическое пользование ID. В случае доверительного управления имущество переходит в фактическое пользование управляющего. Если собственник вместо договора управления заключает ДДУ, то способ управления МКД считается неприемлемым, так как жилищно-коммунальное законодательство Российской Федерации не предусматривает реализацию способа управления ДДУ. |
Договор управления с собственниками МКД
В обязанности общего собрания собственников (ОСС) входит принятие решения о выборе способа управления домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ). В компетенцию ОСС входит выбор конкретной управляющей компании и заключение договора управления.
В пункте 1 части 1 статьи 162 ЖК РФ указано, что более 50% общего числа собственников помещений дома имеют более 50% собственников помещений дома. в рамках договора управления.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что для заключения договора необходимо 50% голосов всего дома, а не количество участвующих лиц. На практике суды и государственные жилищные инспекции считают, что для расторжения договора управления достаточно 50 % голосов участников собрания.
Существует два варианта заключения договора управления
До расторжения договора управления Совет МФБ может предоставить собственнику условия предлагаемого договора для ознакомления с ИСД (ст. 161.1 ЖК РФ).
Председатель Совета МФБ также имеет право инициировать переговоры об условиях договора управления (ст. 1, 8, 8 и 161.1 ЖК РФ).
В то же время собственник не лишен права самостоятельно искать УЭ и общаться с ним по вопросам опционных соглашений о сотрудничестве (например, условия договоров управления, принципы труда УЭ, применяемые счета-фактуры и др. ).
Договор управления с ТСЖ/ЖСК
Несмотря на то, что правовые нормы HOAS и HCCS отличаются, в некотором роде эти юридические лица имеют право заключать договор управления УЭ. В то же время договор управления может заключить и другое юридическое лицо, находящееся под управлением УЭ (например, сушильный кооператив). Следует отметить, что речь идет о ТСЖ/ЖСК как о заказчиках по договору управления, а не как об исполнителях. Кроме того, договор управления может заключить только управляющая компания.
ТСЖ вправе заключать в соответствии с законом и в соответствии с ним иные договоры, гарантирующие управление жилым помещением, в том числе содержание и ремонт (ст. 137, п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Закон не дает ответа на вопрос, какой из органов управления ТСЖ принимает решение о заключении договора управления МКД (общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ).
В статье 148 ЖК РФ указано, что правление ТСЖ несет ответственность за управление МКД или заключение договора управления.
Я предлагаю предусмотреть в уставе ТСЖ ответственность за заключение договора управления и четко прописать, кто принимает решение.
При отсутствии такого положения в законе о ТСЖ я бы склонялся к тому, что такие решения принимаются на общем собрании членов ТСЖ как основном инструменте управления ТСЖ.
При заключении договора управления между ТСЖ и УК, ТСЖ обязано передать информацию о заключении договора государственной жилищной инспекции в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора (ст. 7. 1 п. 135 § 7. 1 ЖК РФ и ЖК РФ).
Деятельность ЖСК по управлению МКД поверхностно регулируется Федеральным жилищно-коммунальным кодексом Российской Федерации. Учитывая, что в ЖК РФ нет норм о направлении договоров управления, правильным вариантом будет принятие решения на общем собрании членов ЖСК.
Отношения ТСЖ и УК при заключении договора управления МКД
Поскольку ТСЖ может быть нелегко управлять своими домами из-за нехватки персонала и ресурсов, правление кооператива заключает договор управления с управляющей компанией.
Если есть договор управления, то в нем указано, какие обязательства есть у управляющей компании и ТСЖ и кто платит штрафы, если в результате управления домом возникают ненадлежащие работы и услуги.
Как ТСЖ выбирает управляющую организацию
Только если домом управляет управляющая организация, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме выбирает управляющую компанию.
Если способом управления многоквартирным домом является жилищный кооператив, то его представитель решает, с какой управляющей компанией будет заключен договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулируется законом о ТСЖ.
Каких-либо правил, которыми может руководствоваться управляющая компания при выборе ТСЖ, не существует. Самое главное — кандидат должен получить лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению жилыми домами (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).
Ниже приведены типичные статусы выбора управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.
ТСЖ принимает решение и обеспечивает, чтобы выбор управляющей компании и утверждение условий договора управления происходили на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступают различные заявки от управляющей компании.
Согласно закону о ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередных заседаниях правление ТСЖ изучает предложения управляющей компании. Девять из 13 членов правления ТСЖ голосуют за одно из них. Принимается решение.
В отношении кого проводится лицензионный и жилищный контроль
Если ТСН принимает управление многоквартирным домом в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора, то ЖЭК обязан разместить съезд многоквартирного дома — протокол собрания, на котором принято решение о смене способа управления. Съезд многоквартирного дома проводится с приложением договора. В этот же срок правление передает оригинал документа в ДЖПиЖФ (ст. 2 § 2 ЖК РФ). Дом, для которого создано ТСЖ, признается включенным в лицензию управляющей компании.
Входит ли дом в лицензию или нет, определяется государственной жилищной инспекцией. Владелец лицензии подает только одно заявление и необходимые документы. Порядок и условия внесения изменений в реестр лицензий Российской Федерации определены приказом Минстроя РФ от 25 декабря 2015 года-938.
На практике часто бывает, что ТСЖ включено в лицензию управляющей компании, которая заключила договор управления с УК.
Многоквартирный дом был включен в лицензию управляющей компании. С этого момента лицензия рассматривается в отношении правления. Однако, поскольку дом находится под контролем ТСЖ, оно может в данном случае решать жилищные вопросы в отношении него.
Именно здесь и начинается путаница. В контексте жилищного надзора ответственность за управление принадлежит ТСЖ. Однако МФБ включена в лицензию управляющей компании. Это означает, что на управляющую компанию налагаются штрафы в контексте управления лицензией. Эти штрафы выше, чем штрафы, которые ТСЖ может получить в рамках жилищного надзора.
В ходе проверки управляющая компания может попытаться заставить ТСЖ получить штрафы. Сумма штрафа невелика, УК компенсирует ТСЖ такие штрафы и не несет ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.
Чтобы избежать разногласий между ТСЖ и УК по вопросу оплаты штрафов государственной жилищной инспекции, рекомендуется включить условия оплаты в условия договора управления. Договор будет основным аргументом при разрешении разногласий между ТСЖ и правлением, а также при проверках Госжилинспекции.