Договор найма жилого помещения — это юридический документ, который устанавливает права и обязанности сторон — арендодателя (собственника) и арендатора (лица, которое арендует жилое помещение). Согласно заключенному договору, арендодатель предоставляет арендатору право на временное использование жилого помещения в обмен на уплату арендной платы.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор найма жилого помещения должен содержать определенные обязательные условия. В частности, в договоре должны быть указаны реквизиты сторон, а также предоставлена информация о местоположении и площади арендуемого жилого помещения. Также указываются сроки найма (с указанием начальной и конечной даты) и размер арендной платы.
Проживание в области и городе Екатеринбурге регулируется постановлением главы Екатеринбургской области № 26/10 от 3 июня 1997 года «О порядке проживания граждан в благоустроенных жилых помещениях». В соответствии с этим постановлением, договор найма жилого помещения предусматривает обязательное составление и подписание договора найма доверенным лицом (например, риелтором) и при наличии иных специализированных документов, утвержденных областными органами исполнительной власти.
Определение найма жилого помещения
По заключению Екатеринбургской городской Думы №71 от 1 июня 1999 года некоторые положения договоров найма жилых помещений, решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 3.12.1999 г. и постановлением Свердловской областной Думы №26/10 от 29 октября 1997 года определены как незаконные.
Договор найма жилого помещения должен содержать следующие реквизиты: указание наименования должности работника, заключающего их; наименование и реквизиты организации; фамилию, имя, отчество нанимателей; описание и адреса сдающегося помещения; сроки договора; размер платы и даты ее внесения; права и обязанности сторон, а также иные существенные условия, предусмотренные главой 2 Указа Президента РФ от 23 июня 1999 г. № 530 «О благоустроенных жилых помещениях граждан».
Стороны договора найма жилого помещения
Статья 3.1.2 аренда жилых помещений. Основные положения
В соответствии с пунктами 3.9 и 3.13 Постановления Государственной Думы Свердловской области от 26/10/1997 №26/10 «О порядке проверки собственности на жилые помещения, пунктами 2 и 5 решения Управления городской Мфц г.Екатеринбурга от 3 февраля 2003 №71, решением Екатеринбургской городской Пролетарского суда от 3 октября 2003 года, дело № 5-85/13-4 о незаконном переводе жилых помещений на другие цели, в том числе нежилые помещения, и об из снятии жилых помещений с регистрации, а также проверке наличия и соответствия реквизитов договора найма жилого помещения, заключенного с частичным предоставлением прав на перевод жилых помещений в другие цели, риелтором при проверке в соответствии с законодательством Российской Федерации при постановке на учет в администрации Ленинского района г.Екатеринбурга в связи с проживанием в г.Екатеринбурге, а такое проживание согласовано администрацией Ленинского района.
Признаки договора найма жилого помещения
1. Реквизиты договора найма
Договор найма должен содержать следующие реквизиты:
— ФИО собственника и арендатора;
— Адрес жилого помещения;
— Срок действия договора;
— Размер арендной платы и порядок ее уплаты;
2. Условия предоставления жилого помещения в найм
В договоре найма должны быть указаны условия предоставления жилого помещения:
— Срок выполнения работ по подготовке жилого помещения к проживанию (если требуется);
— Наличие и порядок установки бытового оборудования (плита, холодильник и др.);
— Требования к порядку использования и содержанию жилого помещения.
3. Права и обязанности сторон
Договор найма также должен содержать перечень прав и обязанностей сторон:
— Арендатор обязан оплачивать арендную плату в установленные сроки;
— Собственник обязуется предоставить жилое помещение в соответствии с условиями договора;
— Собственник не вправе без согласия арендатора производить перевод жилого помещения в нежилые или использовать его для других целей.
4. Проверка и действие договора
Договор найма жилого помещения подлежит проверке соответствия положениям Гражданского кодекса РФ и другим нормативным актам. В случае выявления незаконных условий или нарушении прав арендатора, договор может быть признан недействительным по решению суда.
В случаях неправомерного поступления со стороны арендатора или при истечении срока договора, собственник имеет право на выселение арендатора по решению суда или на основании постановления соответствующего органа власти.
В случае перевода жилых помещений в нежилые по решению органов государственной власти или собственника, арендатор имеет право на компенсацию в зависимости от условий договора найма и размера ущерба.
Содержание договора найма жилого помещения
В соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 3 октября 1999 года №71 «О порядке проверки и выселения граждан из специализированных жилых помещений города Екатеринбурга» и Законом Свердловской области от 3 декабря 2003 года №26/10 «Об общих принципах организации и проведения проверки условий проживания граждан в жилых помещениях, предоставляемых в прокат (поднайм, сданных в субаренду) (принятыми на основе договоров найма жилых помещений)» такое содержание договора найма жилого помещения должно быть предоставлено:
Общие положения
1.1. Договор найма жилых помещений, заключенный между нанимателем и наймодателем, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.
1.2. В случае предоставления жилых помещений в прокат по договорам найма нежилых помещений, условия и порядок использования имущества и его собственности согласовываются сторонами.
Порядок найма и сроки проживания
2. Договор найма заключается на определенный срок или на неопределенный срок. Сроки проживания указываются в договоре.
3. Специализированные жилые помещения могут быть предоставлены гражданам в социального наема в порядке, предусмотренном законодательством.
Права и обязанности сторон
3.9. Наймодатель вправе производить проверку и контроль за выполнением нанимателем условий договора найма жилого помещения.
3.12. Наниматель обязан предоставить наймодателю своевременно проживающих с ним членов семьи и других лиц, указанных в договоре найма жилого помещения.
3.13. В случае невыполнения нанимателем своих обязанностей по уплате квартплаты или других платежей, предусмотренных договором, наймодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор найма и потребовать выселения нанимателя.
Залог
3. Залог может быть установлен по соглашению сторон. Условия залога указываются в договоре.
Опись имущества
3. В день заключения договора найма наниматель и наймодатель составляют опись имущества, находящегося в жилом помещении.
В случае незаконного использования жилых помещений или перевода их в нежилые, наймодатель вправе признать договор найма жилого помещения частично или полностью незаконным и в одностороннем порядке расторгнуть его.
Срок действия договора найма жилого помещения
Согласно статье 3.12 Федерального закона №71-ФЗ «Об аренде жилых помещений», договор найма жилого помещения заключается на определенный срок или на неопределенный срок.
Если договор найма жилого помещения заключается на определенный срок, то он действует от определенной даты и до определенной даты, указанной в договоре. В этом случае стороны должны установить срок действия договора исходя из своих потребностей и возможностей.
Если договор найма жилого помещения заключается на неопределенный срок, то он действует до момента его прекращения по инициативе какой-либо из сторон. В этом случае стороны могут расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону в письменной форме не менее чем за три месяца. При этом нет необходимости указывать причину расторжения договора.
Право прекратить договор найма жилого помещения досрочно, до истечения срока договора, имеет как арендодатель, так и арендатор. Однако, это может произойти только в случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Важно знать, что согласно пункту 3.13 статьи 86 Жилищного кодекса РФ, в период созревания договорам нежилые и иные непроживаемые помещения устанавливают сроки содержания помещений в порядке, установленном уставом уставного фонда.
Права и обязанности арендатора
Арендатор жилого помещения имеет следующие права и обязанности:
Права:
- В соответствии с договором найма жилого помещения, арендатор имеет право на безопасное и комфортное проживание в сданном в аренду жилом помещении.
- Арендатор вправе пользоваться всеми установленными законодательством Российской Федерации преимуществами, правами и льготами в сфере жилищных отношений.
- Арендатор вправе требовать от арендодателя поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, в том числе выполнения текущего ремонта и обеспечения функционирования инженерных систем.
- В случае неправомерных действий арендодателя, арендатор имеет право обратиться в суд с иском о защите своих прав и интересов.
- Арендатор может требовать от арендодателя предоставления квитанций и документов, подтверждающих уплату квартплаты и коммунальных платежей.
Обязанности:
- Арендатор обязан своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату и коммунальные услуги согласно условиям договора найма.
- Арендатор обязан бережно относиться к сданному ему в аренду жилому помещению и имуществу, предоставленному для использования.
- Арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный жилому помещению либо имуществу арендодателя вследствие неосторожного или неправильного использования.
- Арендатор обязан соблюдать правила внутреннего распорядка и общие условия проживания, установленные арендодателем или правилами дома.
- При выезде из жилого помещения, арендатор обязан вернуть его в состоянии, соответствующем состоянию при сдаче.
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель, как владелец жилого помещения, имеет определенные права и обязанности по договору найма. В соответствии с частью 1 статьи 3 главы 1.1 Федерального закона от 21 июня 2003 года № 67-ФЗ «Об аренде жилых помещений» арендодатель имеет право:
- требовать от арендатора исполнения условий договора;
- получать плату за аренду жилого помещения, предоставленного в полное или частичное пользование;
- проверять использование жилого помещения арендатором;
- требовать выселения арендатора в случае нарушения условий договора;
- передавать жилое помещение в субаренду или иному лицу при согласии арендатора;
- осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.
Вместе с тем, арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение в согласованном и оговоренном в договоре состоянии, провести предварительную проверку наличия и исправности коммуникаций, бытовой и санитарно-гигиенической техники, а также предъявить права на жилое помещение.
Арендодатель также обязан:
- обеспечить сохранность имущества арендатора, не вмешиваясь в его пользование;
- предоставить арендатору ключи от жилого помещения;
- осуществлять текущий капитальный ремонт жилого помещения;
- производить передачу и прием жилого помещения с составлением описи и проверкой его состояния;
- выполнять иные обязанности, предусмотренные договором или законодательством.
В случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о признании договора найма недействительным, о прекращении договора или об иных мерах защиты своих прав.
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Согласно договору найма жилого помещения, стороны обязуются нести определенную ответственность за свои действия и бездействия в процессе проживания в арендованном жилом помещении. Ответственность сторон регулируется законодательством и условиями договора.
Арендатор обязан:
- Соблюдать правила проживания, установленные домовым уставом или иными положениями, регулирующими взаимоотношения между арендодателем и арендатором.
- Заботиться о сохранности жилого помещения, предоставленного ему в аренду, и имущества, входящего в его состав. При получении жилого помещения арендатор обязан произвести опись имущества и предоставить ее арендодателю.
- Не проводить незаконными действиями в арендованном помещении или на его территории, не использовать его для незаконных целей.
- Соблюдать санитарные и противопожарные правила, поддерживать жилище в чистоте и благоустроенном состоянии.
- Не передавать помещение третьим лицам в пользование без письменного согласия арендодателя.
Арендодатель обязан:
- Предоставить арендатору жилое помещение в соответствии с условиями договора найма.
- Обеспечить в исправном состоянии инженерные системы, общие помещения и территорию жилого дома.
- Вовремя производить ремонтные работы и обслуживание помещения, если это предусмотрено договором или утвержденным порядком.
- Проводить проверку состояния помещения и имущества арендатора в установленные сроки и в соответствии с законодательством.
- Своевременно принимать меры по устранению недостатков и поломок в помещении, которые мешают его нормальному использованию.
В случае нарушения условий договора найма жилого помещения одной из сторон имеется право требовать защиты своих прав в судебном порядке. Также возможны различные меры ответственности, такие как штрафы, уплата компенсации пострадавшей стороне, расторжение договора и даже выселение арендатора на основании решения суда.