В последние годы московское жилье средней ценовой категории успешно конкурирует с рынком новостроек. Даже при отсутствии выгодной ипотеки на вторичном рынке продажи идут, договоры подписываются, а цены на новостройки высоки, многие покупатели перераспределяются на рынке готового жилья. Найдите, как говорится, «свой кошелек». Посмотрите, какие квартиры на вторичном рынке можно продать без проблем.
Ценятся районы ближе к центру города
В этом году на рынке вторичного жилья наметилась новая тенденция. Многие покупатели больше не стремятся приобрести жилье в центре столицы. Их выбор сместился в сторону районов, расположенных недалеко от центра города. Главные преимущества для покупателей — отличная транспортная доступность и близость к центру. Кроме того, относительно низкие по сравнению с центральными районами цены можно объяснить не только хорошей социальной и коммерческой инфраструктурой этих районов, но и ценами на жилье. В тех же центрально-административных районах инфраструктура района зачастую развита слабо и отличается небольшим количеством продуктовых и железных магазинов. Таким образом, если владелец хочет продать свой дом в районе, расположенном недалеко от центра города, сделать это ему будет относительно просто.
Покупателям вторички важна экология района
В этом году многие покупатели на рынке готового жилья Москвы устремились в районы, расположенные к западу, юго-западу и северо-западу от столицы. Растет популярность Крылатского, Филевского парка, Хорошево-Мневников, Покровское-Стрешнево, Академического и Обручевского. Все эти районы отличаются, по московским данным, хорошей экологией. А это показатель, который в последние годы стал очень важен для большинства покупателей. Очень ценно, если рядом с жилым домом есть парк, лес, река или озеро. Еще лучше, если все это сочетается вместе. Такие участки на вторичном рынке продаются легко и быстро, даже в нынешней непростой финансовой ситуации, из-за боязни потерять выгодные предложения. И если поставить такого покупателя перед выбором: квартира в районе с отличной экологией и жилье в доме рядом с предприятием или крупной автомагистралью, то решение будет однозначным.
Недорогие районы тоже популярны
Больших проблем у владельцев вторичного жилья в самых дешевых районах столицы не возникает. По мнению большинства экспертов, многие покупатели на рынке готового жилья обращают внимание на такие районы, как Южное Бутово и Бирюлево Восточное. Поскольку в первом районе находится «Замкадная», цена которой невелика, необходимо строить второй район у станции метро. Поэтому потенциальные покупатели заинтересованы в восточном районе Билирево. Приобретение дома здесь представляется хорошей инвестицией. Пользуется популярностью и Ярославский район. Низкие цены очень привлекают покупателей, и это не останавливает отсутствие близости к Московскому периметру и отсутствие станции метро в привычной доступности. С инвестиционной точки зрения дома в этом районе почти ничего не стоят, но благодаря низким ценам продать квартиру здесь можно в кратчайшие сроки.
Какие районы пользуются меньшей популярностью
В этом году, по мнению экспертов рынка, готовые дома в некоторых микрорайонах Юго-Восточного и Восточного округов несколько утратили свою популярность. Например, несколько замедлились продажи в Вешняках, Перово, Новогиреево, Восточном Измайлово и Капотне. Однако, по мнению экспертов, это временная тенденция, которая скоро закончится, и все вернется к прежним показателям. Кроме того, по сравнению с более известными местами, цены на вторичное жилье в этих районах очень низкие. Однако не все так плохо для владельцев жилья в Юго-Восточном и Восточном регионах. Например, по данным экспертов столичного рынка, условия продаж вторичных квартир в районах Левтово, Нижегородский, Рязанский, Печатники, Горионово и Преображенский находятся на одном уровне, а в некоторых случаях даже ниже одного. 1 год назад 1 год назад 1 год назад 1 год назад 1 год назад 1 год назад.
Сложнее всего в элитном сегменте
Стоит поговорить и о недавно востребованном жилье среднего размера в Москве, которое сейчас несколько утратило свою популярность. По мнению экспертов рынка, это связано с тем, что потенциальные покупатели взяли паузу до прояснения ситуации на рынке. Поэтому ситуация в элитном сегменте несколько замедлилась. Впрочем, ничего неожиданного здесь нет. С весны этого года уже предвиделся небольшой спад в дорогом сегменте. Однако, несмотря на увеличение продолжительности сделок, у продавцов есть возможность реализовать вторичное жилье за короткий срок. Однако для этого желательно обратиться к профессиональному брокеру, который выстроит грамотную стратегию продаж и ускорит весь процесс.
В каких районах Москвы покупать квартиры в новостройках и вторичную недвижимость
Стоимость вторичного жилья в более дешевых районах столицы выше новостроек — ситуация, противоположная ситуации на рынке элитной недвижимости и исходящая из подробного центра услуг «Домклик» (6+) на конец июля. 2022 (*) Самые дорогие и самые экономичные квартиры продаются в Москве и чего ждать на рынке недвижимости в ближайшие месяцы — материал «Ведомости. Город» (16+).
На любой карман
По оценкам аналитиков, основанным на исследовании объявлений «Домклик» ПАО Сбербанк, больше всего экономичных квартир в новостройках продается в новой Москве. В основу расчетов была положена стоимость квадратного метра. Лидерами по низким ценам являются административные округа Новомосковский (НАО) и Троицкий (ТАО), а также Зеленоград (ЗелАО). Если говорить более конкретно, то в первую десятку вошли Новофедровское (Тао), Краснопакольское (Тао), Десеновское (НАО), Филимонковское (НАО), поселение Куликово (Зеленоград), Азановское (НАО) и Внуковское (НАО). Кроме того, районы Южное Бутово и Молжаниновский входят в первую десятку районов по стоимости квадратного метра. Стоимость квадратного метра в новостройке начинается от 144 000 рублей. Квартиры в этих районах можно приобрести по цене от 6,6 млн рублей.
Районы с самой низкой стоимостью 1 кв. м По оценке аналитиков, в интерьере Мкад, Марьино, Люблино, Северное Медведково, Орехово-Борисово Южное, Дмитровский, Южное Медведково, Лосиноостровский, Чертаново Южное, Текстильщики, Яново. Квартиры здесь можно приобрести по цене от 241, 500 рублей за квадратный метр.
В центре Москвы самые дорогие новостройки расположены на Тверской, в Камовниках и на Якиманке. Стоимость квадратного метра достигает 1,8 миллиона рублей. Например, средняя стоимость новостройки в Тоберском районе достигает 158 миллионов рублей.
Самые доступные квартиры за квадратный метр находятся на вторичном рынке недвижимости Они расположены в Троцком административном районе. Из первых 10 районов с самой низкой стоимостью девять находятся в Тао. Креновском, Роговском, Новофедровском, Вороновском, Шаповском, Краснопахорском, Первомайском, Михайлово-Яцевском и Киевском поселениях. Дом площадью один квадратный метр здесь можно приобрести по цене от 112 000 рублей. Средняя стоимость квартиры в этих районах на вторичном рынке начинается от 6,2 миллиона рублей.
В пределах дорог Московского района самые низкие цены за квадратный метр: Бирюлево-Западное, Ивановское, Бирюлево Верное, Печатники, Орехово-Борисово Южное. За квадратный метр. Цены начинаются от 200 000 фрикций.
Участки в пределах садового кольца остаются первыми при стоимости 1 кв. м. Отдельные дома. В пределах Центрального округа самыми дорогими являются Камовники, Якиманка и Арбат. Здесь стоимость квадратного метра достигает 944, 500 рублей. Таким образом, в Хамовниках можно купить квартиру в среднем за 144,5 млн рублей. Самая низкая стоимость квадратного метра в Центральном административном округе — в Таганском, Мещанском и Красносельском районах.
Перспективы
Ситуация на московском рынке недвижимости неоднозначна, считает Мария Робсанова, руководитель сервисного центра Domklik. Если мы посмотрим на 10 самых дешевых районов, то большинство из них на вторичном рынке стоят дороже, с разницей в 10%. А если посмотреть на более дорогие районы в центре Москвы, такие как Тварка, Камовники и Якиманка, то стоимость квадратного метра в них явно выше для новостроек. Разница составляет 60 %», — отмечает эксперт.
По мнению Ромчановой, причина этого кроется в разных подходах продавцов массового и элитного жилья на основном рынке недвижимости. Первые более агрессивно снижают стоимость квартир, опасаясь потери ипотечного спроса и периода омоложения привилегированного программного поведения. Вторые, напротив, повышают цены. Это связано с тем, что для них вопрос стоимости строительства стоит более остро и включает в себя стоимость квадратных метров, что чревато повышением цен на оборудование, материалы, рабочую силу и т. д. .
Новостройки в дорогих районах столицы — это в основном объекты класса люкс, и строить в таких местах небольшие престижные дома не имеет смысла, считает Олег Самойлов, вице-президент Гильдии риэлторов России. Эксперты считают, что стоимость новостроек в таких районах высока из-за спроса на эти объекты. Несмотря на экономическое наводнение, платежеспособность покупателей не особенно страдает. У этой социальной группы очень большой накопленный запас», — говорит Самойлов.
В то же время платежеспособность покупателей новостроек в массовом секторе резко снизилась, отмечают эксперты. Кроме того, изменились условия кредитования по ипотеке. А ведь именно она была основным источником финансирования в последние годы. ‘Сложившаяся ситуация вынуждает застройщиков снижать цены и экономить на стоимости создаваемого жилья. Иначе покупатели не смогут приобрести такие объекты», — говорит Самойлов.
По мнению экспертов, производителям недвижимости как системным игрокам легче адаптироваться к меняющимся условиям рынка. В отличие от них, «вторичные» продавцы менее организованы. Многим из них необходимо срочно получить деньги с объектов. Это может привести к ценовым перекосам.
В текущей ситуации горизонт проектирования сокращен до одного месяца — эксперты считают, что по мере развития экономики и приближения конца осени станет ясно, как отреагирует рынок недвижимости. По словам брокера Олега Бендрикова, условий для снижения стоимости квадратного метра новостроек пока нет — мешает логистическая инфраструктура для закупки стройматериалов. Кроме того, подорожали кредитные средства у большинства производителей строительных объектов. Однако увеличение стоимости квадратного метра гарантирует отсутствие условий для роста, поскольку желающих покупать квартиры становится все меньше, уверяет Бендриков.
Брокер считает, что в ближайшие месяцы ситуация на вторичном рынке недвижимости не сильно изменится. На элитное жилье застройщики уже повысили цены и не собираются их прекращать. На этом рынке люди не идут за выгодными предложениями, и вряд ли в ближайшее время можно ожидать снижения цен. На вторичное жилье в массовой секции цены осенью должны снизиться на 5-7%», — Бентоликов. Российская гильдия посредников надеется, что до конца года ситуация на рынке недвижимости останется нейтральной.
*Сравнение проводилось в районах, где на продажу выставлялось как первичное, так и вторичное жилье. В сравнение не включались районы, где на продажу выставлялось «вторичное» жилье.
Карта Москвы для инвестора. Столичные районы, в которых покупать квартиры выгоднее всего
Даже если вы планируете купить московскую квартиру для собственного проживания, вы наверняка заинтересованы в том, чтобы ее стоимость со временем росла. И это еще более желательно, если столичная недвижимость приобретается в инвестиционных целях. Однако город настолько велик, что один и тот же объект в разных районах оценивается совершенно по-разному. Как не ошибиться с выбором?
Немного статистики
Конечно, нужно изучить все положительные и отрицательные моменты, которые влияют на стоимость квартиры. Это возраст дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологические факторы, близость к аэропортам, водным организмам, зонам отдыха. Однако основными на данный момент являются средняя цена квадратного метра, соразмерность со стоимостью недвижимости в близлежащих районах и потенциал роста за последний год.
Если рассматривать общие показатели, то, по данным организации EST-A-Tet, лидерами по росту стоимости жилья в годовом выражении являются Западный (+11,2%), Восточный (+10,3%) и Юго-Западный (+7%). ) административных районов столицы. При этом количество новых тендеров в ЗАО и Юго-Западном регионе снизилось на 1,2% и 0,6% соответственно.
Напротив, северо-восточный (-2,8 %) и центральный (-2,5 %) административные районы Москвы за тот же период стали уязвимыми. Это неудивительно, так как Северо-Восточный административный округ зарекомендовал себя как лидер по выводу на рынок новых рынков. Более того, по сравнению с предыдущим годом, на 3,4 %. Следы этого можно увидеть в южных районах с приростом в 3,1 %. ЦАО прибавил значительные 1,9 %.
Что касается данных локаций, то, по данным агентства «НДВ-Супермаркет недвижимости», самая низкая средняя стоимость квадратного метра наблюдается в районах: Молжаниновский, Сао (239. 1, 000 руб.), Южное Бутово, Южное Зао (241. 4, 000 руб. 000 рублей) ) и Алтуфьевский, свао (254. 6 тыс. рублей). В то же время среди более дешевых районов больше всего подорожали ВАО (+18. 4%), САО (+11%), Южное Медведково, СвАО (+9. 2%), Гольяново (+18. 4%), Западное Дегунино (+11%) и лет.
Они были зафиксированы в Раменках, ЗАО (651. 4, 000 рублей), Замоскворецком, ЦАО (598. 2, 000 рублей) и Голошевском, Сан (571. 3, 000 рублей). Причем эти же сектора дорожали самыми быстрыми темпами, за ними следовал ценовой лидер СВАО, Ростокино (+19. 4%). В Раменках и Замоскворечье стоимость за последний год составила 10,7% +10,7%.
Логично предположить, что благодаря вывозу и реконструкции промышленных объектов за пределы столицы, районы, расположенные в том же направлении, будут иметь сопоставимую среднюю стоимость. При этом более дешевые объекты подорожают сильнее, а уже дорогие — чуть заметнее.
Есть куда вложиться
Пожалуй, наиболее недооцененным является Морзаниновский район, который уже сейчас имеет относительно хорошее экологическое состояние. Район не новый, он был присоединен к Москве в 1984 году. Он имеет самую низкую плотность населения в столице и характеризуется первой серией проведенных реноваций. Интерес представляют новые микролицензии, которые приходят на смену огромному частному сектору.
По словам Натальи Борзенковой, руководителя офиса «Инком-Инком-Индивижимость», «я бы хотела выделить Ховрино из московского района, который совершенно не оценен жителями нашего города. Стоимость недвижимости здесь на 15% ниже, чем в соседнем районе Речной Вокзал. Да, конечно, раньше здесь было больше промышленных кварталов. Но сейчас это современное место с новыми домами и современной инфраструктурой, с собственной зеленью и набережной».
По мнению Ирины Доброхотовой, основателя компании «Бест-Новострой», потенциал есть у многих микрорайонов. Особенно те, которые развивают бывшие промзоны. Даже в одном из самых дорогих районов, нынешнем Хорошевском, есть более 16 перспективных площадок, которые в основном находятся на стадии утверждения параметров застройки.
Перспективным в Юго-Восточном административном округе эксперты считают и район Южнополтби, отмечая его расположение на границе с центром, отличные транспортные возможности, прибрежную зону и соседство с развлекательным комплексом «Остров мечты». Что касается промышленных предприятий, то их влияние здесь менее ощутимо.
‘Среди наиболее доступных вариантов интересна Соколиная Гора. Район со сложившейся инфраструктурой и отличной транспортной доступностью граничит с Измайловским парком. Старая застройка и сложившаяся инфраструктура придают ценность новым проектам, появляющимся здесь», — считает Ирина Доброхотова.
Новая Москва не отстает
Новые районы Москвы не сильно отличаются по ценам на недвижимость. По данным агентства NDV — супермаркета недвижимости, средний разброс цен составляет до 252. 5, 000 рублей в поселении Московское и 188. 4 тыс. рублей в Филимоновском. В тройку лидеров по стоимости также вошли поселения Сосенское (244. 6 тыс. руб.) и Внуковское (230. 9 млн руб.).
Наибольший рост по сравнению с прошлым годом показали поселения Марушинское (+24,2%), Десеновское (+11,1%) и Внуковское (+9,9%). Напротив, средняя стоимость метра в поселениях Мосрентген, Рязановское и Сосенское снизилась на 2-4%.
Наталья Больсенкова отмечает: «По нашим наблюдениям, наибольшая динамика спроса на жилье и роста цен наблюдается в наиболее удаленных районах, где до ближайшей станции метро можно быстро и легко добраться, а продажи идут гораздо медленнее и менее активно».
Очевидно, что в Новой Москве есть жизнь.
Ирина Доброхотова отмечает, что Если еще несколько лет назад можно было говорить об отсутствии здесь инфраструктуры, то сейчас этот пробел уже закрыт».